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投資物業
如何找到好的投資物業
如果你切出來，作為業主的生活可以相當有利可圖。 但是，要取得成功是不放心。 下面是你需要知道的潛水前。
擁有出租房地產的想法似乎正在普及投資者對股市的俯衝和swoons輪胎。 正如我在一個單獨的列，不是每個人都有什麼才能成為業主。 但那些可能會發現租金是一個很好的方式積累財富。
一旦你已經決定購買租賃財產，你的真正的工作開始。 尋找一個有利可圖的出租物業通常需要的時間，連接和大量的研究。
這裡是你需要知道上手：
知道您的時間跨度
- 與任何其他投資一樣，你應該有多久你計劃自己的出租物業之前，你買一個好主意，說羅伯特該隱，出租物業的記者通訊出版商。
- 時間越長計劃，以自己的財產，你可能需要在維護，維修及改善投資，Cain說。
- “如果你保持了20年，在某些時候你將要放一個新的屋頂上，物業。 您打算把新家電，做一些大型維修工程，“Cain說。 相反，如果你只是五年規劃，以自己的一個屬性，你會可能希望避免作出任何重大的改進，除非你確定你可以收回成本，銷售價格較高的。
- 您還可以用更短的時間跨度可能會面臨更多的投資風險。 雖然你的租金，幾乎肯定會欣賞超過 20年，它可以很容易地在未來五年失去價值，特別是如果你在一個過熱的市場購買。 你需要一個更大的潛在的年回報率，使這種風險。
- 對於許多中小投資者，長期擁有是最有意義的，卡拉漢說，八，律師，業主和小業主協會的創始人。 您將有足夠的時間來渡過市場波動，租金收入，可以使你的日常工作的一個很好的補充。 找到足夠的出租物業，房東可能會成為你的日常工作。
開發出網絡
- 有經驗的業主找到他們的財產，以各種方式。 一些止贖，與大會堂文員或銀行員工知道哪些屬性是出售的朋友，狩獵。 一些運行在當地報紙上的廣告。 其他與房地產經紀人保持盡可能購買他們的眼睛去皮。
- 一些業主建議參加當地的業主或業主們的協會進行接觸。
- 波茨維爾，賓夕法尼亞州，在擁有 11屬性的房東，霍普說：“肖恩，：”當你開始自己的租金，其他所有的投資者開始木工。 他說：“通過投資者會議，網絡等，我可以找出什麼是出售。”
- 您也可以嘗試接近業主直接看到，如果他們願意出售，通過調用出租廣告在分類列出的數字游弋的“租金”的招牌，或談論任何業主你知道個人的街區，。
- 鮑勃，要求不能使用他的姓氏，奧爾巴尼，紐約州附近買了他的出租物業鮑伯 15年的租用是累的麻煩和準備出售的三個單位的建設業主。
- ，“鮑勃說：”我們愛（區），並在買它的機會躍升。
- 到目前為止，鮑勃和他的妻子已經高興與他們的購買。 他們提出租金及所需的安全性存款，造成物業的不太理想的租戶離開。 他也有一個備份計劃建設的情況下，他開始感覺像前擁有。
- “如果房東得太大麻煩，”鮑勃說，“我們只想擺脫住戶，使我們自己的地方。”
在塑造你的財務狀況
- 更好的信貸，信用卡和其他消費債務，你有更好的前景得到一個體面的貸款，卡拉漢說。 放款人通常需要更大的首付，高利率和財政狀況普遍較強，當你購買租賃財產。 這是因為他們知道的人更容易默認投資物業比他們在自己的家園。
- 房東說，它也支付購買物業後遺留下來的大量現金儲備。
- 這可以幫助支付意想不到的維修及職位空缺。 雖然有一些經驗法則，預留至少一個月的每個單位的租金是一個良好的開端。 註冊會計師保羅 Berning建議的授信額度，抵押財產或自己家裡，覆蓋更大的成本。
- 你也應該確保您可以保存足夠的退休和其他目標之前在出租房地產投資。 雖然租金收入可以補充你的退休小鷹，大多數人不應該指望它取代其他投資，或讓自己完全暴露在當地房地產市場的率性。 租金和財產價值以及上升下降，而那些有足夠的股票，債券和現金投資的多元化，將能更好地忍受不好的時候，以及良好的。
避免花冤枉錢
- 作為一個有經驗的房東所說的那樣：“你讓你的利潤，當你購買一個屬性，而不是當你賣掉它。”付出太多，而你將永遠不會收回盡可能多的，因為你可以有你驅動一個更好的討價還價。
- 出租的房地產市場是一般比的購房者做同樣的事情多付的投資者採取更強硬，有幾個業主說。 雖然家庭往往是一種情感的購買，從而導致“我一定要擁有它！”提供和招標戰爭，大多數業主看看嚴格的數字，看看他們的投資將還清。 如果您支付租金太多，你不能指望一個“大傻瓜”，未來沿後保釋你出來。
- 不花冤枉錢可以是艱難的，市場的熱點，然而。 例如，在紐約的公寓，目前在60％的溢價出售超過他們的“先天不足”的價值。 換句話說，他們的銷售比公寓產生的收入流，根據李嘉欣，全國房地產市場研究公司。 在舊金山和洛杉磯，保費為 10％。
- 有些業主使用的公式，如不支付超過六至八倍，他們預計第一年的租金。 其他嘗試估計的財產價值可能是必要的維修和升級後，他們不支付超過 70％，價格，維修成本少，註冊會計師 Berning說。
- 但是，每一個房地產市場不同的是，這些公式可能無法在您所在地區的。
- 關鍵的是，以確保您的租金收入將覆蓋您的口袋成本，Berning說。 這包括按揭付款的財產，以及稅收，保險，保養，維修和5％左右的空置率。 （如果您有五個單位，例如，你應該期望至少有一個單位是空的3個月，每年這裡的數學：5個單位時間 12個月等於 60; 60倍，0.05是3。）
- 如果你至少可以收支平衡，你就可以從任何價格升值，以及從稅收休息出租物業的利潤。 該隱的網站銷售的軟件，以幫助您使這些計算。
- 嘎吱嘎吱的數字時，你應該知道，有一個很大的區別，如何在稅收上視同維修及改善。 通常可以扣除，如修補維修費，屋頂或修復漏水管道，修復是今年的稅收返還，Berning說。
- 更換，屋頂或這些管道，但是，它通常被認為是一個進步，這意味著不能扣除成本。 相反，它添加到您的屬性，以確定您的計稅依據，當你賣出支付的金額。 較高的基礎上，降低您的應課稅利潤。 但是，如果你要等到20年後，作出了重大改進，以收回任何稅務成本，你可能會認為兩次購買物業，需要大量的前期工作，Berning說。
- 為了更好地評估您的成本，獲得了徹底的檢查之前，你買了財產。 有些業主有他們發送到任何物業準，看好他們，他們可以做任何修理工作，他們發現最喜愛的電工，管道工和承包商。 其他人使用他們信任的專業督察。
- 長期的業主說，所有這些工作支付盈利性質，建立自己的身家，同時提供了一個穩定的收入流。
- “不要緊，如果你是一個專業或勞動者。 “這是機會均等的財富建設者。”
