Георгиевская Юта недвижимости

Как найти хорошего Инвестиции в недвижимость
Если вы вырезали на его жизнь в качестве собственника могут быть весьма прибыльными. Но успех не гарантирован. Вот что вам нужно знать, прежде чем нырнуть

Идея обладания аренды недвижимости, похоже, приобретает все большую популярность, так как инвесторы устали нападает и обмороки на фондовом рынке. Как я указывал в отдельной колонке, не каждый имеет то, что нужно, чтобы стать хозяином. Но те, кто может найти аренда быть хорошим способом создания богатства.

После того как вы приняли решение купить аренды имущества, ваша настоящая работа начинается. Поиск выгодной аренды имущества обычно занимает много времени, много связей и исследований.

Вот что вам нужно знать, чтобы начать:

Знай своего временного горизонта

• Как и любые другие инвестиции, Вы должны иметь хорошее представление, как долго вы планируете владеть аренду имущества, прежде чем купить его, говорит Роберт Кейн, издатель бюллетеня Аренда Reporter собственности.
• Чем дольше вы планируете владеть собственностью, тем более вы, вероятно, необходимо вкладывать средства в техническое обслуживание, ремонт и улучшения, Каин сказал.
• "Если вы держать его в течение 20 лет, в какой-то момент вы собираетесь класть новую крышу на это имущество. Вы собираетесь помещать в новую технику и делать некоторые капитального ремонта ", сказал Каин. Если вы только планируете владеть собственностью в течение пяти лет, напротив, вы, вероятно, хотите, чтобы избежать каких-либо значительных улучшений, если вы уверены, что Вы можете окупить затраты с более высокой ценой продажи.
• Вы также можете столкнуться с более инвестиционный риск с более коротким временным горизонтом. Несмотря на то аренда будет почти наверняка оценят более 20 лет, он может легко потерять значение в ближайшие пять, особенно если вы покупаете в перегретый рынок. Вам понадобится больший потенциал годовой доход, чтобы компенсировать этот риск.
• Для многих мелких инвесторов, долгосрочные собственности имеет больше смысла, сказал Пэт Каллахан, адвокат, хозяин и основатель Американской ассоциации мелких собственников. У вас будет достаточно времени, чтобы переждать любые колебания на рынке, и доход от аренды может сделать хорошее дополнение к вашей повседневной работе. Найти достаточно аренда недвижимости, и, будучи хозяином может стать вашей повседневной работе.

Развитие сети

• Опытные помещиков найти их свойств в различных направлениях. Некоторые охотятся за неуплату долгов, дружить с мэрии чиновники или сотрудники банка, которые знают, какие свойства будут вскоре проданы. Некоторые размещать объявления в местных газетах. Другие работают с агентами по недвижимости, которые держат свои глаза открытыми для возможной покупки.
• Некоторые помещики рекомендуется присоединение местного домовладельца или объединение собственности владельца, чтобы контакты.
• "Когда вы начнете собственный прокат, все остальные инвесторы начинают выходить из дерева", сказал Шон Хоппе, арендодатель в Потсвилл, штат Пенсильвания, которому принадлежит 11 объектов. "Благодаря инвестору встречи, сети и т.д., я могу узнать, что для продажи".
• Вы также можете попробовать приближается помещиков непосредственно увидеть, если они готовы продавать, по телефону указанным на аренду объявления в объявления, по крейсерской окрестностям искать "в аренду" признаки или поговорить с любым помещиков вы знаете лично.
• Вот как Боб, который попросил, чтобы его фамилия не будет использоваться, купил его аренды имущества у Олбани, штат Нью-Йорк Хозяин трех единиц здания, где Боб в аренду на 15 лет устал от суеты и готовы к продаже.
• "Мы любим (площадь) и ухватился за этот шанс, чтобы купить его," сказал Боб.
• До сих пор, Боб и его жена были довольны своей покупкой. Они подняли арендную плату и необходимую безопасность депозитов, что привело к менее желательным арендаторам имущества, чтобы уйти. Он также имеет резервный план на строительство в случае, если он начинает чувствовать, что до владельца.
• "Если быть хозяином должен быть слишком большими трудностями," сказал Боб, "мы бы просто избавиться от арендаторов и сделать свое место".

Получить свои финансы в форме

• Чем лучше ваш кредит, и тем меньше кредитных карт и других потребительских долгов у вас есть, тем лучше перспективы для получения достойной кредита, сказал Каллахан. Кредиторы обычно требуют большего первоначального взноса, более высокие процентные ставки и, как правило сильнее финансов, когда вы покупаете аренду имущества. Это потому, что они знают людей, скорее всего, дефолт по инвестиционной собственности, чем они есть на их собственном доме.
• Владельцы говорят, что это также выгодно иметь значительный запас наличности, оставшиеся после покупки недвижимости.
• Это может помочь оплатить непредвиденный ремонт и вакансий. Хотя есть несколько правил, отложив в сторону аренды по меньшей мере один месяц для каждого подразделения является хорошим началом. CPA Paul Бернинг предлагает иметь кредитную линию, обеспеченных либо имущества или собственного дома, чтобы покрыть большие расходы.
• Вы также должны убедиться, что вы можете накопить на пенсию и другие цели, прежде чем инвестировать в аренду недвижимости. В то время как доход от аренды может дополнить ваш пенсионный котенок, большинство людей не стоит рассчитывать на то, чтобы заменить другие инвестиции, и позволить себе быть полностью подвержены капризам местного рынка недвижимости. Арендная плата и стоимость недвижимости может упасть как увеличиваться, так и тех, кто достаточно диверсифицирован с инвестициями в акции, облигации и денежные средства смогут лучше переносить тяжелые времена, а также хорошо.

Избегайте переплачивая

• Как опытный хозяин положил его: "Вы делаете свою прибыль, если вы покупаете недвижимость, а не когда вы ее продать." Платить слишком много, и вы никогда не будете возмещать столько, сколько вы могли бы вы водить лучше торговаться.
• Аренда недвижимости, как правило, жесткие на инвесторов, которые переплатить, чем на домовладельцев, которые делают то же самое, сказал несколько помещиков. В то время как дома часто эмоциональные покупки, которые могут привести к "я должен иметь это!" Предложений и торгов войн, большинство помещиков смотреть строго по номерам, чтобы убедиться, что их инвестиции окупятся. Если вы платите слишком много за аренду, вы не можете рассчитывать на "больший дурак", поставляемая вместе поздно, чтобы спасти вас.
• Не переплачивая может быть жестким в горячий рынок, однако. Квартиры в Нью-Йорке, например, в настоящее время продают на 60% превышает их "присущий" значение. Другими словами, они продают гораздо больше, чем доход потоки квартир генерировать, по словам Райс, национальный реальной исследовательской фирмы недвижимости. В Сан-Франциско и Лос-Анджелеса, премия составляет 10%.
• Некоторые помещики использовать формулы, например, не платить больше, чем шесть-восемь раз арендную плату, они рассчитывают на первый год. Другие пытаются оценить, что собственность может быть, стоит после необходимых ремонтов и модернизаций сделаны, и они не платят более 70% от цены, за вычетом стоимости этих ремонтов, CPA Бернинг сказал.
• Каждый рынок недвижимости отличается, однако, и эти формулы не работают в вашем районе.
• Что ключа убедитесь, что ваш доход от аренды будет покрывать вашу из своего кармана расходы, Бернинг сказал. Это включает в себя ипотечные платежи на имущество, а также налоги, страхование, техническое обслуживание, ремонт и вакантных должностей в размере около 5%. (Если у вас есть пять единиц, например, вы должны ожидать, по крайней мере одну единицу, чтобы быть пустым три месяца каждый год вот математика. 5. Единиц раз 12 месяцев равна 60, 60 раз 0,05 = 3)
• Если вы можете по крайней мере, безубыточности, вы сможете получить прибыль от любой ценой признательность, а также от налоговых льгот, доступных для аренды имущества. Каина веб-сайт продает программное обеспечение, чтобы помочь вам сделать эти расчеты.
• Если хруст числа, вы должны знать, что есть большая разница в том, как ремонт и улучшение рассматриваются для целей налогообложения. Вы можете обычно вычесть стоимость ремонта, такие как исправление крыши или фиксации утечка трубы, на вашей налоговой декларации за год, в котором сделан ремонт, Бернинг сказал.
• Замените, что крыша или те трубы, однако, и это обычно считается улучшением, которое означает, что стоимость не может быть удержана. Вместо этого, она добавляется к сумме, уплаченной вами за собственность, чтобы определить ваш налоговой базы при продаже. Чем больше база, тем меньше налогооблагаемая прибыль. Но если вам придется ждать 20 лет после принятия значительное улучшение возместить любые расходы для целей налогообложения, вы можете подумать о покупке недвижимости, который требует много предварительных работ, Бернинг сказал.
• Чтобы лучше оценить свои затраты, получить тщательную проверку, прежде чем купить собственность. Некоторые помещики есть любимые электриков, сантехников и подрядчиков, которые они посылают любому потенциальному собственности, обещая им, что они могут делать любые ремонтные работы они находят. Другие используют профессиональные инспекторы они доверяют.
• Давние помещиков сказать, что все это работа окупается в прибыльный свойства, которые строят собственный капитал, обеспечивая стабильный поток доходов.
• "Это не имеет значения, если вы профессиональный или рабочий. "Это равных возможностей богатство строителя".