St George Utah Real Estate

Comment trouver la propriété bon investissement
Si vous êtes taillé pour elle, la vie en tant que propriétaire peut être très rentable. Mais le succès n'est pas assuré. Voici ce que vous devez savoir avant de plonger po

L'idée de posséder location de biens immobiliers semble gagner en popularité en tant que pneu investisseurs des attaques surprises et se pâme de la bourse. Comme je l'ai souligné dans une colonne séparée, le monde n'a pas ce qu'il faut pour être un propriétaire. Mais ceux qui ne peuvent trouver des locations d'être un bon moyen de créer de la richesse.

Une fois que vous avez pris la décision d'acheter un immeuble locatif, votre vrai travail commence. Trouver une propriété rentable location prend habituellement du temps, les connexions et l'abondance de la recherche.

Voici ce que vous devez savoir pour débuter:

Apprenez à connaître votre horizon de temps

• Comme avec n'importe quel autre investissement, vous devriez avoir une bonne idée combien de temps vous l'intention de posséder une propriété de location avant de l'acheter, dit Robert Cain, éditeur de la newsletter Reporter locatifs.
• Le plus vous avez l'intention de détenir la propriété, plus vous aurez probablement besoin d'investir dans l'entretien, les réparations et les améliorations, Caïn dit.
• "Si vous le garder pendant 20 ans, à un moment donné vous allez mettre un nouveau toit sur cette propriété. Vous allez être mise en nouveaux appareils et de faire quelques réparations majeures, "Caïn dit. Si vous ne prévoyez de posséder une propriété pendant cinq ans, en revanche, vous aurez probablement envie d'éviter de faire des améliorations majeures sauf si vous êtes sûr que vous pouvez récupérer le coût avec un prix de vente plus élevé.
• Vous pouvez également confrontés à un risque plus d'investissements avec un horizon de temps plus court. Bien que votre location sera presque certainement apprécier plus de 20 ans, il pourrait facilement perdre de sa valeur dans les cinq prochaines, en particulier si vous achetez dans un marché en surchauffe. Vous aurez besoin d'un plus grand potentiel de rendement annuel pour compenser ce risque.
• Pour de nombreux petits investisseurs, propriété à long terme est le plus logique, a déclaré Pat Callahan, un avocat, propriétaire et fondateur de l'Association américaine des petits propriétaires. Vous aurez beaucoup de temps pour sortir des fluctuations du marché, et le revenu de location peut faire un complément agréable à votre travail quotidien. Trouver suffisamment de propriétés en location, et d'être un propriétaire peut devenir votre travail quotidien.

Développer un réseau

• Propriétaires expérimentés trouvent leurs propriétés dans une variété de façons. Certains chassent pour les saisies se faire des amis avec les commis mairie ou les employés de banque qui connaissent les propriétés qui sont sur le point d'être vendu. Certains diffuser des annonces dans les journaux locaux. D'autres travaillent avec des agents immobiliers qui gardent leurs yeux ouverts pour les achats possibles.
• Plusieurs propriétaires recommandé de rejoindre un propriétaire local ou de l'association propriétaire de l'immeuble de nouer des contacts.
• "Quand vous commencez à les locations propres, tous les autres investisseurs commencent à sortir de la menuiserie», a déclaré Sean Hoppe, un locateur à Pottsville, Pennsylvanie, qui possède 11 propriétés. "Grâce à des réunions d'investisseurs, le réseautage, etc, je peux savoir ce qui est à vendre."
• Vous pouvez également essayer l'approche propriétaires directement pour voir si ils sont prêts à vendre, en appelant les numéros indiqués sur les annonces de location dans les petites annonces, par croisière quartiers à la recherche d'«à louer» signes ou en parlant à des propriétaires que vous connaissez personnellement.
• C'est comme ça que Bob, qui a demandé que son nom de famille ne peut être utilisé, acheté son immeuble locatif, près d'Albany, NY Le propriétaire de l'immeuble de trois logements où Bob avait loué pour 15 ans était fatigué des tracas et prêt à vendre.
• "Nous aimons (la zone) et a sauté sur l'occasion pour l'acheter», dit Bob.
• Jusqu'ici, Bob et sa femme ont été satisfaits de leur achat. Ils ont soulevé les loyers et les dépôts de garantie exigés, qui a causé les locataires les moins désirables de la propriété de quitter. Il dispose également d'un plan de sauvegarde de l'immeuble au cas où il commence à se sentir comme le propriétaire précédent.
• "Si le locateur a obtenu d'être un trop gros tracas," a dit Bob, "nous aurions tout simplement se débarrasser des locataires et en faire notre propre place."

Obtenez vos finances en forme

• La dette des consommateurs mieux votre crédit, et la carte de crédit et d'autres moins vous avez, plus vos perspectives pour obtenir un prêt décent, a déclaré M. Callahan. Les prêteurs exigent habituellement plus bas des paiements, les taux d'intérêt plus élevés et les finances en général plus forts lorsque vous achetez un bien locatif. C'est parce qu'ils savent les gens sont plus susceptibles de faire défaut sur des immeubles de placement que ce qu'ils sont sur leurs propres maisons.
• Les propriétaires disent qu'il paie également d'avoir une réserve de trésorerie importante qui reste après l'achat d'une propriété.
• Cela peut aider à payer les réparations inattendues et les postes vacants. Bien qu'il existe quelques règles de pouce, mettant de côté de loyer au moins un mois pour chaque unité est un bon début. CPA Paul Berning suggère d'avoir une ligne de crédit, garanti par la propriété ou de votre propre maison, afin de couvrir des coûts plus élevés.
• Vous devez également vous assurer que vous pouvez épargner suffisamment pour la retraite et d'autres objectifs avant d'investir dans l'immobilier locatif. Bien que le revenu de location peut compléter votre chat de la retraite, la plupart des gens ne devraient pas compter sur elle pour remplacer d'autres investissements ou de se laisser entièrement exposée aux caprices du marché immobilier local. Les loyers et les valeurs de propriété peuvent tomber comme à la hausse, et ceux qui sont suffisamment diversifiées avec des investissements en actions, obligations et liquidités seront mieux en mesure de supporter les mauvais moments ainsi que les bons.

Évitez surpayer

• Comme un propriétaire expérimenté a dit: "Vous faites votre profit lorsque vous achetez une propriété, et non pas lorsque vous le vendre." Payer trop cher, et vous ne serez jamais récupérer autant que vous auriez pu avoir vous conduit une meilleure affaire.
• Le marché immobilier de location est généralement plus difficile réelle sur les investisseurs qui surpayer que sur les propriétaires qui font la même chose, les propriétaires de plusieurs déclaré. Bien que d'une maison est souvent un achat émotionnel, qui peut conduire à "je dois l'avoir!" Offres et les guerres d'appel d'offres, la plupart des propriétaires s'en tient strictement aux chiffres pour voir si leurs investissements seront rentables. Si vous payez trop pour une location, vous ne pouvez pas compter sur un «fou plus" à venir le long plus tard pour vous en sortir.
• Pas trop cher peut être difficile dans un marché très prometteur, cependant. Appartements à New York, par exemple, se vendent actuellement à une prime de 60% au cours de leur «propre» de valeur. En d'autres termes, ils vendent beaucoup plus que les flux de revenus des appartements génèrent, selon Reis, une firme nationale de recherche réel immobilier. À San Francisco et Los Angeles, la prime est de 10%.
• Certains propriétaires utilisent des formules, telles que ne pas payer plus que six à huit fois les loyers qu'ils attendent pour faire la première année. D'autres essaient d'estimer ce que la propriété pourrait être utile après les réparations nécessaires et mises à jour sont faites, et ils ne paient pas plus de 70% de ce prix, moins le coût de ces réparations, CPA Berning a dit.
• Chaque marché de l'immobilier est différent, cependant, et ces formules ne peuvent pas travailler dans votre région.
• Quoi de clé est de s'assurer que votre revenu de location couvrent vos out-of-pocket coûts, Berning a dit. Cela comprend le paiement de l'hypothèque sur la propriété, ainsi que les taxes, assurances, entretien, réparations et un taux de vacance de l'ordre de 5%. (Si vous disposez de cinq unités, par exemple, vous devriez vous attendre au moins une unité d'être vide de trois mois chaque année Voici le calcul:.. 5 unités fois 12 mois est égal à 60; 60 fois 0,05 est de 3)
• Si vous ne pouvez au moins le seuil de rentabilité, vous serez en mesure de tirer profit de toute hausse des prix ainsi que d'allégements fiscaux disponibles pour location. Caïn site Web vend des logiciels pour vous aider à faire ces calculs.
• Lorsque croquer les numéros, vous devriez savoir qu'il ya une grande différence dans la façon dont les réparations et les améliorations sont traitées à des fins fiscales. Vous pouvez généralement déduire le coût d'une réparation, comme colmatage d'un toit ou la fixation d'un tuyau qui fuit, sur votre déclaration de revenus pour l'exercice au cours duquel la réparation est faite, Berning a dit.
• Remplacer ce toit ou ces tuyaux, cependant, et il est généralement considéré comme une amélioration, ce qui signifie que le coût ne peut être déduite. Au lieu de cela, elle est ajoutée à la quantité que vous avez payé pour la propriété afin de déterminer votre base d'imposition lorsque vous vendez. Le plus élevé de la base, la partie inférieure de votre bénéfice imposable. Mais si vous devez attendre 20 ans après avoir fait une amélioration majeure de récupérer une partie du coût pour les fins de l'impôt, vous pouvez réfléchir à deux fois sur l'achat d'une propriété qui a besoin de beaucoup de travail initial, Berning a dit.
• Afin de mieux estimer vos coûts, obtenir une inspection approfondie avant d'acheter une propriété. Certains propriétaires ont électriciens, plombiers préférés et sous-traitants qu'ils envoient à tous les biens prospective, en leur promettant qu'ils peuvent faire tout travail de réparation qu'ils trouvent. D'autres utilisent des inspecteurs professionnels qui ils ont confiance.
• Les propriétaires de longue date-dire tout ce travail porte ses fruits dans les propriétés rentables qui construisent leur valeur nette, tout en offrant un revenu régulier.
• "Il n'a pas d'importance si vous êtes un professionnel ou un ouvrier. «C'est le constructeur de richesse égalité des chances."