St George Utah Immobilier

Pour les clients ne sont pas propres à votre constructeur ou l'entrepreneur général, le choix d'un constructeur est la tâche la plus importante Le constructeur ou l'entrepreneur général est le «chef d'orchestre." Sans lui, votre projet sera réalisé sans boussole. Cela se traduira en étant sur le budget et le retard sur le calendrier. Durant un projet normal, il ya plus de soixante sous-traitants et fournisseurs de planifier et de superviser. La majorité des histoires d'horreur à domicile de construction sont le résultat direct d'embauche d'un constructeur de mauvais.

Le problème spécifique est habituellement une Builder incompétents et / ou inexpérimentés qui ne parvient pas à gérer efficacement le projet qui aboutit à:

• Le projet étant en retard
• Le projet étant sur le budget
• La qualité du travail est inacceptable
• Fondation et charpente est installée incorrectement ou trop résultant des défaillances
• Ne pas payer les fournisseurs et / ou sous-traitants

Le plus important facteur dans le choix d'un entrepreneur général est Builder ou de bonnes références!

Cependant, ces références ne sont pas simplement du constructeur ou l'entrepreneur prospectif général, ce sont celles que vous connaître vous-même aussi. Références ne comprend pas seulement les propriétaires passés ou actuels, mais aussi sou-traitants, fournisseurs et références bancaires aussi. Un constructeur ne va pas à la liste des clients qu'il ya eu des problèmes avec. C'est pourquoi vous devez exercer une diligence raisonnable dans la localisation de plusieurs anciens clients. Aussi interviewer les clients actuels qui sont en construction, venez d'emménager, et dans la période de garantie. Cela devrait vous donner une bonne base pour déterminer le bon constructeur. Comme indiqué précédemment, aussi interviewer des sous-traitants, fournisseurs et son banquier.

Demandez à l'entrepreneur sous-

• L'emploi est prêt quand prévue pour commencer à travailler de façon cohérente?
• Est-ce que le constructeur ou le surintendant facilement accessible par téléphone?
• Est le constructeur de concierge sur le site fréquemment?
• Quel est l'historique de paiement? En retard ou à temps?

Même si un sous-traitant travaille pour le constructeur, la plupart des sous-traitants "parler" à l'invite s'il ya des problèmes majeurs avec le constructeur ou l'entrepreneur général. Ceci est un résultat positif de notre période de la maison année plusieurs bâtiment de croissance où subs n'ont pas un problème à trouver du travail, qui va les rendre plus ouverts à parler aux propriétaires.

Lors de la première réunion avec les constructeurs potentiels

• Observez comment prestance et ils sont ouverts
• Sont-ils juste vendeur?
• Sont-ils causeurs slick et lisse?
• Ou sont-ils prestance et de fournir des réponses honnêtes à des questions plutôt que de vous dire ce que vous voulez entendre:
• Méfiez-vous des emplacements de vente slick et lisse.
• Un constructeur est un planificateur, un superviseur et un gestionnaire non pas seulement un vendeur!

En addition

Demandez l'autorisation constructeur pour visiter un couple de sites de projets avec un inspecteur de la maison que vous louez pour effectuer une inspection. Vous devriez inspecter une maison qui est prête à isoler et les cloisons sèches et une maison qui est complet. L'inspection pré-cloisons sèches examinera cadrage, plomberie, électricité et chauffage / climatisation d'installation. J'ai toujours payer un inspecteur indépendant chargé de fournir un rapport à la phase de pré-cloison sèche et l'achèvement du projet. Après l'obtention de confort avec deux ou trois constructeurs (de préférence deux), il est maintenant temps d'affiner votre choix en termes du contrat et le coût ...

Ce que le constructeur de travail sur un cap cost plus fee, prix coûtant majoré ou à prix fixe?

Beaucoup croient un prix fixe est le seul moyen de bâtir une maison parce qu'il limite les dépassements de coûts et les ordres de modification. Dans la plupart des cas, ce n'est pas vrai. Si vous effectuez des modifications (dont vous), vous recevrez un ordre de modification. Un prix fixe bénéficie généralement le constructeur plus que le client parce que le constructeur doit surestiment chaque budget par poste pour couvrir les dépassements de coûts possibles par lui-même puisque c'est un prix fixe - ce qui signifie que le constructeur garantit le prix. Il n'ya pas beaucoup de gens qui vous garantira un prix avec un budget serré (pas de facteur fudge). Alors, quand vous êtes donné un fixe (garantie) Prix, il est généralement plus élevé que d'un budget cost plus fee. En outre, un contrat à prix (garanti) fixe, le constructeur ne divulgue pas ses honoraires ou ses réels fournissent les montants facturés par les sous-traitants pour vous.

Un contrat à prix fixe (garanti) exige quand un élément est terminé, vous payez le montant du budget entier. Dans un contrat de cost plus fee, vous ne payez que le montant réel facturé si elle est sous ou sur le montant budgétisé. Cela ne dans certains cas causer des problèmes entre le client et le constructeur, si le montant facturé est le budget prévu. Cependant, dans la plupart des cas, vous serez sous le budget dans un autre élément à payer pour l'excédent. En vertu d'un contrat à prix (garanti) fixe, vous ne recevez pas d'épargne pour être en deçà du budget! C'est pourquoi il est si important pour savoir si votre constructeur a de bons antécédents en matière de budgétisation. Vous ne voulez pas choisir un constructeur avec des problèmes en matière de budgétisation. Bon, maintenant que vous pensez que dans un arrangement cost plus fee, un constructeur sera souhaitez que les éléments du budget plus élevé pour recevoir un montant plus élevé. Cependant, c'est pourquoi vous allez recevoir des offres de deux ou trois constructeurs de sorte qu'on ne monter le prix afin de recevoir plus de bénéfices.

L'aspect le plus important du processus de soumission est d'avoir un ensemble complet de plans et ensemble complet de spécifications

• Les spécifications sont écrites hypothèses détaillées utilisées pour déterminer un budget.
• Les plans architecturaux montrera les éléments qui composent la maison, comme les armoires, les fenêtres, les cheminées et les escaliers.
• Le cahier des charges "spécifier" les spécificités de ces articles. Il comprendra du matériel, le grade, nom de marque, couleur, etc
• Spécifications également des détails de la finition intérieure que n'est pas indiqué sur les plans tels que la peinture, revêtements de sol, papier peint, boiseries, etc

Par exemple:

La quantité et le type de moulure. Vous pensez peut-être votre obtenir un trois-pièces du moule tache la couronne de qualité. Toutefois, le constructeur peut-être penser votre obtenir un moule d'une pièce de peinture de qualité de la Couronne. Cela se traduira par mauvaise volonté des deux côtés. Tous les articles doivent être spécifiés ou à une allocation mis en place.

Pour exemple

Vos appareils n'ont pas besoin d'être spécifié individuellement si vous avez mis en place une allocation d'appareils dans le budget. Toutefois, l'allocation budgétaire doit être suffisant pour acheter le paquet appliance vous êtes désireux.

Après avoir terminé les spécifications

Donnez des copies avec le jeu complet de plans pour chaque constructeur pour une offre. Tous les soumissionnaires doivent recevoir des plans identiques et les spécificités afin que vous obteniez une «pommes avec des pommes» de soumission.

Après avoir reçu les soumissions

Analyser chaque offre attentivement pour la rigueur et l'exhaustivité. Comparez chaque enchère pour voir si l'un des soumissionnaires a omis d'inclure un poste budgétaire.