George Real Estate Saint-Utah

Pour les clients ne sont pas propres à votre constructeur ou un entrepreneur général, le choix d'un constructeur est la tâche la plus importante

Le constructeur ou l'entrepreneur général est le chef d'orchestre »de l'orchestre." Sans lui, votre projet sera réalisé sans boussole. Il en résultera étant budget au cours et le calendrier de retard.

Au cours d'un projet normal, il ya plus de soixante sous-traitants et fournisseurs de planifier et de superviser.

La majorité des histoires d'horreur la maison de construction sont le résultat direct de l'embauche d'un constructeur de mauvaise. Le problème spécifique est habituellement une incompétence et / ou le constructeur inexpérimenté qui ne parvient pas à gérer efficacement le projet qui se traduit par:

• Le projet étant en retard
• Le projet en cours sur le budget
• La qualité du travail est inacceptable
• Fondation et l'ossature est installé incorrectement ou trop résultant des défaillances
• Ne pas payer les fournisseurs et / ou sous-traitants

Le facteur le plus important dans le choix d'un constructeur ou un entrepreneur général est de bonnes références!
Cependant, ces références ne sont pas seulement de la construction de prospective ou de l'entrepreneur général, ce sont ceux que vous venez découvrir par vous-même aussi. Ces références ne sont pas seulement inclure passés ou actuels propriétaires, mais aussi sup-traitants, les fournisseurs et les références bancaires trop. Un constructeur ne va pas aux clients la liste qu'il ya eu des problèmes avec. C'est pourquoi vous devez exercer une diligence raisonnable dans la localisation de plusieurs anciens clients.

Aussi clients actuels entretien qui sont en cours de construction, vient de déménager dans, et dans la période de garantie. Cela devrait vous donner une bonne base pour déterminer le bon constructeur.

Comme indiqué précédemment, également sous l'entrevue-traitants, fournisseurs et son banquier.

Demandez le sous-traitant:

• Est-ce que prêts à travailler au moment prévu de commencer à travailler de façon uniforme?
• Est le constructeur ou le surintendant facilement accessible par téléphone?
• Est le constructeur du directeur sur le site fréquemment?
• Quelle est l'histoire de paiement? En retard ou à temps?

Même si certaines des œuvres sous-traitant pour le constructeur, la plupart des sous-traitants "parler" à l'invite s'il ya des problèmes majeurs avec le constructeur ou l'entrepreneur général. Il s'agit d'un résultat positif de notre période de chez eux l'année de construction de plusieurs sous-marins, où la croissance n'ont pas de problème à trouver du travail, ce qui les rendra plus ouverts à discuter avec les propriétaires.

Lors de la première réunion avec les constructeurs potentiels

• Observez comment prestance et ils sont ouverts
• Sont-ils simplement un vendeur?
• Sont-ils parleurs lisse et lisse?
• Ou sont-ils prestance et de fournir des réponses honnêtes à des questions plutôt que de vous dire ce que vous voulez entendre:
• Méfiez-vous des arguments de vente lisse et homogène.
• Un constructeur est un planificateur, superviseur et un gestionnaire non seulement un vendeur!

En outre
Demandez la permission de visiter constructeur quelques sites du projet avec un inspecteur de la maison que vous louez pour effectuer une inspection. Vous devriez inspecter une maison qui est prête à isoler et de cloisons sèches et une maison qui est complet.

L'inspection pré-cloison sèche examinera cadrage, plomberie, électricité et chauffage / installation de climatisation. Je dois toujours payer un inspecteur indépendant chargé de fournir un rapport à la pré-cloison sèche et le stade de l'achèvement du projet.

Après l'obtention de confort avec deux ou trois constructeurs (de préférence deux), il est maintenant temps d'affiner votre choix en termes du contrat et le coût ...

Est-ce le travail le constructeur sur un cost plus fee, cost plus fee Cap ou à prix fixe base?
Beaucoup de gens pensent un prix fixe est le seul moyen de bâtir une maison, car elle limite les dépassements de coûts et des ordres de modification. Dans la plupart des cas, ce n'est pas vrai. Si vous apportez des modifications (que vous), vous recevrez un ordre de changement. Un prix fixe prestations habituellement le constructeur plus que le client parce que le constructeur doit surestimer chaque poste budgétaire pour couvrir les dépassements de coûts possibles par lui-même car il est un prix fixe - ce qui signifie que le constructeur garantit le prix. Il n'y a pas beaucoup de gens qui vous garantira un prix avec un budget serré (pas de facteur arbitraire). Alors, quand vous êtes donné un fixe (garantie) prix, il est généralement plus élevé que d'un budget cost plus fee.

En outre, dans un fixe (garantie) prix du contrat, le constructeur ne communique pas ses frais réels ou de fournir des montants facturés par les sous-traitants pour vous. Fixe (garantie) Prix contrat exige quand un élément est terminée, vous payez le montant du budget tout entier.

Dans un contrat cost plus fee, vous ne payez que le montant effectivement facturé si elle est plus ou moins de la somme budgétisée. Cela ne veut, dans certains cas provoquer des problèmes entre le client et le constructeur si le montant de la facture dépasse le budget. Toutefois, dans la plupart des cas, vous aurez moins de budget dans un autre article à payer pour l'excédent.

En vertu d'un fixe (garantie) prix du contrat, vous ne recevez pas toute économie d'être au titre du budget! C'est pourquoi il est si important pour savoir si votre constructeur a de bons antécédents en matière de budgétisation. Vous ne voulez pas choisir un constructeur avec des problèmes en matière de budgétisation.

Bon, maintenant vous pensez que sous un régime de cost plus fee, un constructeur voudra les postes budgétaires plus élevés à recevoir un plus grand prix. Toutefois, c'est pour cela que vous allez recevoir des offres de deux ou trois constructeurs de sorte qu'on n'a pas prise une hausse du prix afin de recevoir plus de profit.

L'aspect le plus important du processus d'appel d'offres est d'avoir un ensemble complet de plans et de spécifications ensemble complet

• Les spécifications sont écrites hypothèses détaillées utilisées pour déterminer un budget.
• Les plans architecturaux affiche les éléments qui composent la maison, comme les armoires, fenêtres, cheminées et des escaliers.
• Le cahier des charges "préciser" les spécificités de ces articles. Il comprendra des matériels, la qualité, marque, couleur, etc
• Spécifications également les modalités de finition intérieure que ne sont pas indiqués sur les plans tels que la peinture, revêtements de sol, papiers peints, les boiseries, etc

Par exemple:
La quantité et le type de moulures. Vous pensez peut-être votre obtention d'un trois-pièces de la Couronne tache grade moule. Toutefois, le constructeur peut penser votre obtenir une peinture d'une pièce d'une couronne de grade moule. Cela se traduira par la mauvaise volonté des deux côtés.

Tous les articles doivent être précisés ou une allocation mis en place.

Par exemple:
Vos appareils n'ont pas besoin d'être spécifiées si vous avez mis en place une allocation dans le budget de l 'appareil. Toutefois, l'indemnité de budget doit être suffisant pour acheter le paquet appareil vous manquent.

Après avoir rempli le cahier des charges
Donnez des copies ainsi que l'ensemble complet des plans de chaque constructeur pour une offre. Tous les soumissionnaires doivent recevoir des plans et des détails identiques afin que vous obteniez des pommes "aux pommes" offre.

Après avoir reçu les soumissions
Analyser attentivement chaque offre pour la rigueur et l'exhaustivité. Comparer chaque offre pour voir si l'un des soumissionnaires a omis d'inclure un poste budgétaire.