St. George Utah Real Estate

Cómo encontrar buena inversion
Si usted está hecho para él, la vida como un propietario puede ser muy rentable. Pero el éxito no está asegurado. Esto es lo que necesita saber antes de buceo pulg

La idea de ser dueño de bienes raíces Alquiler parece estar ganando popularidad a medida que los inversionistas de la llanta se precipita y se desmaya de la bolsa de valores. Como señalé en una columna aparte, no todo el mundo tiene lo que se necesita para ser un propietario. Pero los que sí pueden encontrar alquileres de ser una buena manera de crear riqueza.

Una vez que haya tomado la decisión de comprar una propiedad de alquiler, el trabajo real comienza. Encontrar un alquiler rentable por lo general toma tiempo, las conexiones y un montón de investigación.

Esto es lo que necesita saber para comenzar:

Conozca su horizonte de tiempo

• Al igual que con cualquier otra inversión, debe tener una buena idea cuánto tiempo va a poseer una propiedad de alquiler antes de comprarlo, dice Robert Cain, editor del boletín de propiedad Reportero de alquiler.
• Cuanto más tiempo usted piensa ser dueño de la propiedad, más que probablemente tendrá que invertir en mantenimiento, reparaciones y mejoras, dijo Cain.
• "Si usted está guardando durante 20 años, en algún momento vas a estar poniendo un nuevo techo en esa propiedad. Usted va a estar poniendo en los aparatos nuevos y hacer algunas reparaciones mayores ", dijo Cain. Si sólo estás pensando en adquirir una propiedad de cinco años, por el contrario, usted probablemente querrá evitar hacer cualquier mejora importante a menos que estés seguro de que puede recuperar el costo con un precio de venta más alto.
• También es posible que se enfrentan a más riesgos de inversión con un horizonte de tiempo más corto. A pesar de su alquiler es casi seguro que apreciarán más de 20 años, que fácilmente podría perder valor en los próximos cinco años, especialmente si usted está comprando en un mercado sobrecalentado. Usted necesitará un mayor potencial de rendimiento anual para compensar ese riesgo.
• Para muchos pequeños inversores a largo plazo, la propiedad tiene más sentido, dijo Pat Callahan, un abogado, dueño y fundador de la Asociación Americana de pequeños propietarios. Tendrás tiempo de sobra para sobrellevar cualquier cambios en el mercado, y los ingresos por alquiler se puede realizar un suplemento agradable a su trabajo del día. Encuentre casas en alquiler suficiente, y ser un propietario puede convertirse en su trabajo diario.

Desarrollar una red

• Los propietarios experimentados encuentran sus propiedades en una variedad de maneras. Algunos búsqueda de ejecuciones hipotecarias, haciendo amistad con los empleados de la ciudad pasillo o los empleados del banco que saben que las propiedades están a punto de ser vendido. Algunos ponen anuncios en periódicos locales. Otros trabajan con agentes de bienes raíces que mantengan los ojos bien abiertos para compra posible.
• Varios propietarios se recomienda unirse a un terrateniente local o asociación dueño de la propiedad para hacer contactos.
• "Cuando usted comienza a los alquileres propios, todos los otros inversionistas comienzan a salir de la nada", dijo Sean Hoppe, un propietario en Pottsville, Pensilvania, que posee 11 propiedades. "A través de reuniones de los inversores, redes, etc, puedo descubrir lo que está a la venta."
• También puede intentar acercarse a los propietarios directamente para ver si están dispuestos a vender, llamando a los números que aparecen en anuncios de alquiler en los clasificados, por los barrios de crucero en busca de "se alquila" signos o hablando con los propietarios que usted conoce personalmente.
• Así es como Bob, quien pidió que su apellido no se usa, se compró su propiedad de alquiler cerca de Albany, NY El propietario del edificio de tres unidades, donde Bob había alquilado durante 15 años, estaba cansada de las molestias y listo para vender.
• "Nos encanta (la zona) y aprovechó la oportunidad para comprar", dijo Bob.
• Hasta el momento, Bob y su esposa han estado satisfechos con su compra. Que a aumentar los alquileres y los depósitos de seguridad requeridos, lo que provocó los inquilinos menos deseables de la propiedad para irse. Él también tiene un plan de copia de seguridad para el edificio en caso de que empieza a sentirse como el dueño anterior.
• "Si ser un propietario tiene que ser demasiado grande una molestia", dijo Bob ", que acaba de deshacerse de los inquilinos y lo hacemos nuestro propio lugar."

Poner sus finanzas en forma

• Cuanto mejor sea su crédito, y la tarjeta de crédito y deuda de los consumidores menos que usted tenga, mejores serán sus posibilidades de obtener un préstamo decente, dijo Callahan. Los prestamistas generalmente requieren mayores pagos iniciales, mayores tasas de interés y las finanzas en general más fuerte cuando usted está comprando propiedades en renta. Eso es porque saben que las personas tienen más probabilidades de incumplimiento de las inversiones inmobiliarias que están en sus propios hogares.
• Los propietarios dicen que también vale la pena tener una reserva en efectivo importante que queda después de la compra de una propiedad.
• Esto puede ayudar a pagar por reparaciones inesperadas y de las vacantes. Aunque hay algunas reglas generales, dejando a un lado por lo menos un mes de renta por cada unidad es un buen comienzo. CPA Pablo Berning sugiere tener una línea de crédito, garantizados por la propiedad o de su propia casa, para cubrir los mayores costos.
• También debe asegurarse de que puede ahorrar lo suficiente para la jubilación y otros objetivos antes de invertir en bienes raíces. Mientras que los ingresos por alquiler puede complementar su gatito de jubilación, la mayoría de la gente no debería contar con ella para sustituir a otras inversiones o se dejan totalmente expuestas a los caprichos del mercado inmobiliario local. Los alquileres y los valores de la propiedad puede bajar o subir, y los que están adecuadamente diversificada con inversiones en acciones, bonos y efectivo estará en mejores condiciones para soportar los malos momentos, así como los buenos.

Evitar pagar de más

• Como un dueño experimentado lo expresó así: "Usted hace su ganancia cuando usted compra una propiedad, no cuando se venda." Pagar demasiado, y que nunca recuperar todo lo que pudo haber tenido que impulsado por un mejor trato.
• El mercado de alquiler de bienes raíces es generalmente más resistente a los inversionistas que pagar más que en los propietarios de viviendas que hacen lo mismo, varios propietarios, dijo. Mientras que una casa es a menudo una compra emocional, que puede conducir a "Debo haberlo!" Ofertas y una guerra de ofertas, la mayoría de los propietarios aspecto estrictamente a los números para ver si sus inversiones se verá recompensado. Si usted paga demasiado para un alquiler, no se puede contar con un "más tonto" que viene a lo largo de más para rescatar.
• No pagar en exceso puede ser difícil en un mercado caliente, sin embargo. Apartamentos en Nueva York, por ejemplo, actualmente se venden con una prima del 60% sobre sus "inherentes" de valor. En otras palabras, se está vendiendo mucho más que los flujos de ingresos de los apartamentos generar, de acuerdo con Reis, una firma nacional de investigación de bienes raíces. En San Francisco y Los Ángeles, la prima es del 10%.
• Algunos propietarios utilizan fórmulas, tales como no pagar más de seis a ocho veces las rentas que esperar para hacer el primer año. Otros tratan de estimar lo que la propiedad podría tener un valor después de las reparaciones y mejoras necesarias se hacen, y no pagan más del 70% de ese precio, menos el costo de esas reparaciones, CPA Berning, dijo.
• Todos los mercados de bienes raíces es diferente, sin embargo, estas fórmulas no pueden trabajar en su área.
• La clave es asegurarse de que sus ingresos por alquiler cubre su fuera de su propio bolsillo los costos, Berning, dijo. Que incluye el pago de la hipoteca en la propiedad, así como los impuestos, seguros, mantenimiento, reparaciones y una tasa de vacantes de alrededor del 5%. (Si usted tiene cinco unidades, por ejemplo, usted debe esperar al menos una unidad que está vacío tres meses cada año Aquí está la matemática:. 5 unidades de tiempo 12 meses es igual a 60, 60 veces 0,05 3.)
• Si usted puede, al menos el punto de equilibrio, que será capaz de beneficiarse de cualquier apreciación de los precios, así como de las exenciones fiscales disponibles para alquiler. Caín sitio web vende software para ayudarle a hacer estos cálculos.
• Al hacer números, usted debe saber que hay una gran diferencia en cómo las reparaciones y mejoras se consideran a efectos fiscales. Por lo general, puede deducir el costo de una reparación, como parchar un techo o la fijación de un tubo de escape, en su declaración de impuestos para el año en que se realice la reparación, Berning, dijo.
• Reemplazar el techo o tuberías de ellos, sin embargo, y es generalmente considerado una mejora, lo que significa que el costo no puede ser deducido. En su lugar, se añade a la cantidad que usted pagó por la propiedad para determinar su base imponible cuando se vende. Cuanto mayor sea la base, menor será la ganancia fiscal. Pero si usted tiene que esperar 20 años después de hacer una mejora importante para recuperar cualquiera de los costes a efectos fiscales, se puede pensar dos veces antes de comprar una propiedad que necesita mucho trabajo adelantado, Berning, dijo.
• Para una mejor estimación de sus costos, obtener una inspección a fondo antes de comprar una propiedad. Algunos propietarios han preferido electricistas, plomeros y contratistas que envían a todos los bienes posibles, prometiendo que ellos pueden hacer cualquier trabajo de reparación que se encuentran. Otros utilizan los inspectores profesionales de su confianza.
• Los propietarios desde hace mucho tiempo dicen que todo este trabajo vale la pena en propiedades rentable que construir su patrimonio, mientras que proporciona un flujo de ingresos constante.
• "No importa si eres un profesional o un obrero. "Es el constructor de la riqueza con igualdad de oportunidades".