St. George Utah Real Estate

So finden Sie gute Investment Property
Wenn Sie dafür geschaffen sind, kann das Leben als Vermieter durchaus profitabel. Doch der Erfolg ist nicht garantiert. Hier ist, was Sie vor dem Tauchen in. wissen müssen

Die Idee der Besitz Mietimmobilien zu sein scheint an Popularität gewinnt, da die Anleger Reifen der swoops und fällt in Ohnmacht des Aktienmarktes. Als ich darauf hinwies, in einer separaten Spalte, nicht jeder hat was es heißt, ein Vermieter findet. Aber diejenigen, die kann Mieten nicht zu finden, um ein guter Weg, um Wohlstand zu bauen.

Sobald Sie die Entscheidung, das Objekt zu kaufen gemacht, beginnt die eigentliche Arbeit. Die Suche nach einer profitablen Objekt dauert in der Regel Zeit, Anschlüsse und jede Menge Forschung.

Hier ist was Sie wissen müssen, um Einstieg benötigen:

Kennen Sie Ihre Zeithorizont

• Wie bei jeder anderen Investition, sollten Sie eine gute Idee, wie lange Sie ein Mietobjekt eigenen, bevor Sie es kaufen wollen, sagt Robert Cain, Herausgeber des Rental Property Reporter Newsletter.
• Je länger Sie die Eigenschaft eigenen Plan, desto mehr werden Sie wahrscheinlich brauchen werden, um bei der Wartung, Reparaturen und Verbesserungen zu investieren, sagte Cain.
• "Wenn Sie halten es für 20 Jahre, irgendwann wirst du sein Putting ein neues Dach auf dem Grundstück. Du wirst in neue Geräte werden Putting und dabei einige größere Reparaturen, Cain ", sagte. Wenn Sie nur vorhaben, eine Immobilie für fünf Jahre besitzen, dagegen, werden Sie wahrscheinlich wollen vermeiden, dass keine wesentlichen Verbesserungen, wenn Sie sicher können Sie die Kosten mit einem höheren Verkaufspreis wieder hereinzuholen sind.
• Sie können auch Gesicht mehr Anlagerisiko mit einem kürzeren Zeithorizont. Obwohl Ihre Miete wird mit ziemlicher Sicherheit über 20 Jahren zu schätzen wissen, könnte es leicht an Wert verlieren in den nächsten fünf, besonders wenn Sie in einem überhitzten Markt zu kaufen. Sie benötigen ein größeres Potenzial jährliche Rendite ein, um dieses Risiko.
• Für viele kleine Investoren, langfristig Eigentum am meisten Sinn macht, sagte Pat Callahan, ein Rechtsanwalt, Vermieter und Gründer der American Association of Small Eigentümergemeinschaften. Sie haben genügend Zeit, um Fahrt aus allen Schwankungen des Marktes, und Mieteinnahmen kann eine schöne Ergänzung zu Ihrem Job zu machen. Finde genug Mietobjekte, und dass ein Vermieter können Ihre alltägliche Arbeit geworden.

Entwickeln Sie ein Netzwerk

• Erfahrene Vermieter finden ihre Eigenschaften in eine Vielzahl von Möglichkeiten. Einige Jagd nach Zwangsvollstreckungen, Freunde mit Rathaus Angestellte oder Bankangestellte, die wissen, welche Eigenschaften sind dabei, verkauft werden. Einige laufen Anzeigen in lokalen Zeitungen. Andere arbeiten mit Maklern, die ihre Augen offen zu halten für möglich kauft.
• Mehrere Vermieter empfohlen die Beteiligung an einem lokalen Vermieter oder Eigentümer des Vereins, Kontakte zu knüpfen.
• "Wenn man Eigenmieten beginnen, alle anderen Investoren kommen aus der Versenkung zu starten", sagte Sean Hoppe, ein Vermieter in Pottsville, Pennsylvania, die 11 Eigenschaften besitzt. "Durch Investoren-Meetings, Vernetzung, etc., kann ich herausfinden, was zum Verkauf steht."
• Sie können auch nähert Vermieter direkt zu sehen, ob sie bereit sind zu verkaufen, indem sie die Zahlen über die Vermietung Anzeigen in den Kleinanzeigen aufgeführt, durch Kreuzen Stadtteile auf der Suche nach "mieten" Zeichen oder durch Gespräche mit allen Vermietern die Sie persönlich kennen sind.
• Das ist, wie Bob, der die seinen Nachnamen nicht nennen möchte, seine Objekt gekauft Nähe von Albany, NY Der Vermieter der drei-unit Gebäude, in dem Bob für 15 Jahre gemietet hatte, war der Ärger müde und bereit zu verkaufen.
• "We love (Fläche) und sprang auf die Chance, es zu kaufen", sagte Bob.
• Bisher haben Bob und seine Frau mit ihrem Kauf zufrieden gewesen. Sie hoben Mieten und erforderliche Mietkautionen, die die Eigenschaft weniger wünschenswert Mieter zu verlassen verursacht. Er hat auch einen Backup-Plan für das Gebäude im Falle fängt er an, wie der vorherige Besitzer fühlen.
• "Wenn dass ein Vermieter lernte ein zu großer Aufwand sein", sagte Bob, "würden wir nur loszuwerden, die Mieter und machen es zu unserer eigenen Platz."

Holen Sie sich Ihre Finanzen in Form

• Je besser Ihre Kredit-, und desto weniger Kreditkarten-und andere Verbraucher Schulden Sie haben, desto besser sind Ihre Aussichten für eine anständige Kredit, sagte Callahan. Lenders erfordern in der Regel größere Anzahlungen, höhere Zinsen und in der Regel stärker finanziert, wenn Sie kaufen das Objekt. Das ist, weil sie wissen, dass Menschen eher auf als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Standard, als sie auf ihrem eigenen Zuhause sind.
• Vermieter sagen, es lohnt sich auch eine wesentliche Liquiditätsreserve über nach dem Kauf einer Immobilie verlassen haben.
• Dies kann dazu beitragen, unerwartete Reparaturen und offene Stellen. Zwar gibt es einige Faustregeln, abgesehen von mindestens einer Monatsmiete für jede Einheit ein guter Anfang. CPA Paul Berning schlägt mit einer Kreditlinie, entweder durch das Eigentum oder den eigenen vier Wänden gesichert, um größere Kosten zu decken.
• Sie sollten auch sicherstellen, dass Sie genug sparen für den Ruhestand und andere Ziele, bevor Sie investieren in Mietimmobilien. Während Mieteinnahmen Ihren Ruhestand kitty ergänzen können, sollten die meisten Menschen nicht darauf verlassen, dass andere Investitionen zu ersetzen oder lassen sich ganz nach den Launen des lokalen Immobilienmarktes ausgesetzt werden. Mieten und Immobilien-Werte können sowohl steigen als auch fallen, und diejenigen, die ausreichend mit Investitionen in Aktien, Anleihen und Bargeld sind diversifiziert werden besser in der Lage, die schlechten Zeiten sowie die gute ertragen.

Vermeiden Sie zu viel bezahlen

• Als eine erfahrene Vermieter formulierte es so: "Sie können Ihren Gewinn zu machen, wenn Sie eine Immobilie kaufen, nicht, wenn Sie es verkaufen." Pay zu viel, und du wirst nie so viel wie Sie gehabt haben könnte Ihnen angetrieben ein besseres Geschäft wieder hereinzuholen.
• Der Mietpreis Immobilienmarkt ist in der Regel härter an Investoren, die als auf Hausbesitzer, die das Gleiche tun zu viel bezahlen, sagten mehrere Vermieter. Während eines Hauses ist oft eine emotionale Kauf, was zu Angeboten und Bietgefechte "Ich muss es! Haben" kann, sehen die meisten Vermieter strikt auf die Zahlen zu sehen, ob sich ihre Investitionen auszahlen. Wenn Sie zu viel für eine Miete zu bezahlen, können Sie nicht auf einen "größeren Dummkopf" daherkommen später zu Ihnen aus der Patsche helfen zu zählen.
• Nicht zu viel bezahlen kann in einem heiß umkämpften Markt hart, aber. Apartments in New York, zum Beispiel derzeit bei einer 60% igen Aufschlag verkaufen über ihre "inneren" Wert. Mit anderen Worten, sie sind für viel mehr als die Einkommensströme der Wohnungen erzeugen Verkauf, nach Reis, ein nationales Immobilienportal Marktforschungsunternehmen. In San Francisco und Los Angeles, wird die Prämie 10%.
• Manche Vermieter verwenden Formeln wie nicht mehr bezahlen, als 6-8 mal die Mieten sie erwarten, um das erste Jahr. Andere versuchen zu schätzen, was die Immobilie wert sein könnte, nachdem erforderlichen Reparaturen und Upgrades vorgenommen werden, und sie nicht mehr bezahlen als 70% dieses Preises, abzüglich der Kosten für die Reparaturen, sagte CPA Berning.
• Jeder Immobilienmarkt ist jedoch anders, und diese Formeln nicht in Ihrem Bereich unterstützt wird.
• Was ist Schlüssel ist, um sicherzustellen, dass Ihre Mieteinnahmen wird die Out-of-pocket Kosten zu decken, sagte Berning. Dazu gehören auch die Hypothek Zahlung auf dem Grundstück, sowie Steuern, Versicherung, Wartung, Reparaturen und einer Leerstandsquote von rund 5%. (Wenn Sie fünf Einheiten haben, zum Beispiel, sollten Sie erwarten mindestens eine Einheit zu entleeren 3 Monate pro Jahr werden hier die Mathematik:. 5 Einheiten mal 12 Monate gleich 60; 60 Mal .05 ist 3).
• Wenn Sie ein zumindest ausgeglichenes, wirst du in der Lage sein Gewinn aus jedem Preis Wertschätzung als auch von Steuervergünstigungen zur Verfügung Mietobjekt. Cain Website vertreibt Software, um Ihnen diese Berechnungen.
• Wenn Knirschen der Zahlen, sollten Sie wissen, dass es einen großen Unterschied, wie Reparaturen und Verbesserungen sind für steuerliche Zwecke behandelt. Sie können in der Regel ziehen die Kosten für eine Reparatur, wie das Patchen eines Daches oder der Festlegung eines undichten Rohres auf Ihrer Steuererklärung für das Jahr, in dem die Reparatur gemacht, sagte Berning.
• Ersetzen Sie das Dach oder die Rohre, aber, und es ist in der Regel als eine Verbesserung, die die Kosten nicht abgezogen werden können. Stattdessen ist es der Betrag, den Sie für die Eigenschaft auf Ihrer Steuererklärung Basis bestimmen, wann Sie verkaufen zahlen mussten. Je höher die Basis, desto geringer ist Ihr zu versteuerndes Ergebnis. Aber wenn Sie 20 Jahre nachdem er eine wesentliche Verbesserung für alle die Kosten für steuerliche Zwecke schöpfen warten müssen, können Sie sich gut überlegen, den Kauf einer Immobilie, die eine Menge Vorarbeit leisten muss, sagte Berning.
• Um besser einschätzen Ihre Kosten, erhalten eine gründliche Inspektion, bevor Sie eine Immobilie kaufen. Einige Vermieter haben Lieblings-Elektriker, Installateure und Auftragnehmer, die sie senden, um eine aussichtsreiche, versprach ihnen, dass sie Reparaturarbeiten finden sie tun. Andere nutzen professionelle Inspektoren sie vertrauen.
• Langjährige Vermieter sagen, all diese Arbeit zahlt sich aus in profitable Eigenschaften, die ihre vermögenden bauen und gleichzeitig eine stetige Einnahmequelle.
• "Es ist egal, ob Sie ein Profi oder ein Arbeiter bist. "Es ist die Chancengleichheit im Rahmen der Reichtum Builder."